6~8월 서울 아파트 거래 '뚝'…강남3구 거래 비중 연중 최저 4·5월 8천건대에서 6·7월 5천건대로 중저가지역은 비교적 완만하게 감소 뉴시스

2026년 09월 07일(월) 10:38

30일 서울 시내 아파트 단지가 보이고 있다.  [email protected]

[나이스데이] 다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고 반짝 급증했던 서울 아파트 거래량이 하반기 들어 큰 폭으로 꺾인 것으로 나타났다. 특히 대출 규제·과세 강화 영향을 크게 받는 강남3구(강남·서초·송파)는 거래 비중이 10% 아래로 떨어지며 연중 최저 수준을 기록했다.

7일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 공개시스템(9월 4일 계약일집계 기준)을 분석한 결과에 따르면, 서울 아파트 매매거래량은 1월 5373건에서 4월 8659건, 5월 8962건까지 급증했다가 6월 5289건, 7월 5800건으로 꺾였다.

4~5월 거래량 급증은 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물을 정리하는 '막판 급매' 수요가 몰린 영향으로 풀이된다. 4월 거래량은 3월 대비 57.0% 늘었다.

하지만 이런 흐름은 오래가지 못했다. 수도권·규제지역 주택담보대출 규제, 가계대출 총량 규제, 스트레스 DSR, 규제지역 LTV 하향 등 강도 높은 대출 규제와 초고가 주택을 노린 8·3 세제개편안, 두 차례의 기준금리 인상이 맞물리며 매수·매도자 모두 관망세로 돌아섰다.

8월 거래량은 2322건으로 7월 대비 60%가량 급감했다. 9월 말까지 실거래 신고 기한이 남아 있지만, 이를 감안해도 거래 회복은 제한적일 것으로 보인다.

지역별로는 강남3구의 거래 비중이 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 올랐으나 8월에는 9.1%까지 떨어졌다.

함영진 랩장은 "대출 의존도가 낮은 강남권조차 세제 개편안 최종안이 확정되지 않은 불확실성 속에 자산가들이 관망세로 돌아섰다"고 분석했다.

반면 성북·중랑 등 중저가 지역은 상대적으로 완만한 감소세를 보이면서, 강남3구를 제외한 지역의 거래 비중은 8월 90.9%까지 높아졌다.

가격대별로도 흐름이 엇갈렸다. 9억~15억원 구간 비중은 1월 31.8%에서 8월 26.6%로, 15억원 초과 구간은 21.07%에서 19.08%로 각각 낮아진 반면, 3억~6억원 구간은 16.97%에서 21.32%로, 3억원 이하 구간은 3.39%에서 5.12%로 늘었다.

9억원 이하 거래 비중은 8월 54.3%로 1월(47.1%)보다 7.2%포인트 증가하며 전체 거래의 절반 이상을 차지했다. 대출 규제로 자금조달 여력이 줄어든 수요자들이 상대적으로 부담이 덜한 중저가 구간으로 이동하고 있다는 해석이다.

정부는 지난달 3일 발표한 세제개편안에서 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 축소하기로 했다가, 반대 여론이 커지자 현행 12억원을 유지하기로 결정했다. 다만 현재 국회에서 심사 중이라 최종 방안은 확정되지 않았다. 여기에 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어 매수·매도자 간 희망가 격차가 쉽사리 좁혀지지 않을 것이란 전망이 나온다.

함 랩장은 "당분간 거래 냉각·위축 현상이 이어질 것"이라며 "가을·겨울 서울 아파트 시장의 향방은 세제 개편안 확정 시점과 통화 당국의 추가 금리 결정 여부, 가을 주택임대차 시장의 불안 강도에 달려 있다"고 말했다.