"40억 주택 종부세 강화" "보유세 늘려야"…부동산 토론회 재경부, 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회' 개최"보유세 강화할 필요…공제 대신 납부유예 바람직""40억원 이상 초고가주택 실효세율 1%까지 올리자""종부세 제한적 인상 바람직…공정비율 80%로 상향""주택 수 아닌 가액 기준으로 종부세 과세가 바람직""종부세는 강화, 양도세는 완화해야 매물 잠김 해소""1주택 양도세 비과세는 실거주 위주로 전환해야""초고가주택은 양도세 장특공제 공제 혜택 줄여야" 뉴시스

2026년 07월 16일(목) 18:19

16일 오전 서울 중구 은행회관에서 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회가 열리고 있다. (공동취재) [email protected]

[나이스데이] 재정경제부 주최로 열린 부동산 세제 토론회에서 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 등 거래세의 개편 방안에 대한 다양한 의견이 제기됐다.

부동산 시장 안정과 과세 형평성 개선을 위해 보유세 부담은 늘리고 거래세 부담은 줄일 필요가 있다는 의견이 다수를 이루는 가운데 초고가주택 과세 강화, 실거주·비거주 차등 과세, 주택 가액 기준 과세 등을 검토해야 한다는 목소리도 나왔다.

보유세와 관련해서는 과세를 강화해야 한다는 의견이 제기됐다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시금융정책연구부 연구위원은 16일 서울 중구 은행회관에서 열린 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'에서 "보유세는 상당히 효율적인 세금이라서 보유세를 중심으로 부동산 세제를 운영할 필요가 있다고 생각한다"며 "보유세가 높은 나라들의 주택 가격이 조금 더 안정되고 변동성이 낮은 경향을 보인다"고 설명했다.

문 연구위원은 "종부세 중에서 가장 문제가 있다고 생각하는 건 공제다. 최대 80%까지 정률로 감면해준다. 구조조정이 필요하다고 본다"며 "고령층에게 보유세를 크게 매기면 '집을 팔고 이사가라는 거냐'라는 반론이 가능하기 때문에 공제가 디자인됐다고 생각한다. 이분들에게는 공제보다는 납부 유예를 해주는 방식이 더 낫다고 생각한다"고 부연했다.

1주택일 경우에도 초고가주택은 보유세 부담을 강화할 필요가 있다는 의견도 나왔다. 또 주택 수가 아닌 가액 기준으로 보유세를 과세해야 한다는 지적도 제기됐다. 현재는 저가주택 여러 채를 보유한 경우가 고가주택 1채를 보유한 경우보다 세부담이 훨씬 크다는 설명이다.

부동산리서치업체  광수네복덕방의 이광수 대표는 "종부세의 세율이 너무 낮아 시장 교정 역할을 전혀 하지 못하고 있다"며 "저는 실효세율 1% 이상을 주장하고 있다. 문제는 시장에서 이걸 받아들이고 지속적으로 유지할 수 있어야 한다"고 했다.

이 대표는 "그래서 초고가 주택에 대해서만 실효세율을 크게 인상하자는 것"이라며 "모두 다 종부세가 올라가면 낮추려고 한다. 40억원 이상의 아파트에서만 실효세율이 올라간다면 3만명을 위해 법을 바꾸는건 불가능하다"고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "보유세는 제한적인 인상을 고려할 필요가 있다고 보여진다"며 "보유세는 공정시장가액 비율을 높이되 재산세는 60%, 종부세는 80% 정도로 상향하고, 재산세 5% 과표 상한 같은 불필요한 공제들은 폐지를 하는 것이 바람직하다고 보여진다"고 말했다.

함 리서치랩장은 "주택 수가 아니라 가액인 공시가격 크기에 따라서 종부세를 부과하는 것이 적합하다고 보여진다"며 "공시가격 10억원 짜리 주택 한 채를 소유한 사람과 주택 두채의 공시가격이 10억원인 소유자의 경우 종부세가 2배 이상 차이난다. 결국 (이런 제도가) 수도권의 '똘똘한 한 채'를 선호할 수밖에 없는 상황을 만들고 있다는 부분을 고려해야 한다"고 언급했다.

심충진 건국대 경영학과 교수는 "앞으로 보유세는 부동산 가격 조절 기능을 좀 포기하고, 경제적 불평등 완화와 소득 재분배 기능으로 그 정책의 초점을 바꿔야 될 필요가 있다"며 "현행 제도 하에서 연령과 보유 기간에 따라 최대 80%를 공제하고 있다. 이는 투기를 조장할 수 있기 때문에 실거주 기간으로 대체할 필요가 있다"고 짚었다.

심 교수는 "시가 50억원 주택에 공시가격 현실화율 69%를 적용하면 한 35억원 정도가 된다"며 "이 이상 고가 주택에 대해서는 종부세를 적용할 때 공제 적용률을 10% 포인트씩 차감할 필요가 있다. 공시가격이 15억원 증가할 때마다 공제율을 추가로 10% 포인트씩 차감시키면 과세 형평성에 도움이 될 것이다. 이 때 공제율은 최대 50%까지만 적용받을 수 있도록 하는 제안이다"라고 말했다.

1주택자일 경우에도 실거주와 비거주에 대한 과세를 차등화해야 한다는 의견도 나왔다.

오종현 한국조세재정연구원 선임연구위원은 "주택을 과세할 때는 거주 주택과 투자 주택을 구별해야 하는데 현행 제도는 그 구별을 1세대 1주택으로 하고 있다"며 "실거주 요건을 강화하는 방안은 고려해볼 만 하다고 생각한다"고 밝혔다.

오 연구위원은 "실거주 요건을 강화하면서 1주택 요건의 경우 수도권이 아닌 지방 쪽에서는 완화하는 방안도 같이 논의해보면 좋을 것 같다"고 했다.

하지만 보유세 인상보다는 공급 확대를 통해 주택 시장을 안정시켜야 한다는 반론도 제기됐다.

진창하 한양대 경제학부 교수는 "1000명당 주택 보급을 보면 도쿄가 492호, 파리가 676호, 독일이 509호다"라며 "우리나라는 평균이 442호다. 지방은 479호로 큰 문제가 없는데 서울은 418호, 수도권은 407호에 불과하다"고 분석했다.

진 교수는 "5극 3특 지역 균형 성장이 중장기적인 해법이라고 생가가한다. 그 사이에는 공급을 좀 병행해서 숨통을 터주는 것이 주택 가격 안정에 도움이 될 것"이라고 진단했다.

거래세 개편 논의에서는 보유세를 강화할 경우 양도세는 완화할 필요가 있다는 의견이 다수였다. 다만 양도세의 경우에도 실거주와 비거주, 저가와 고가 주택을 구분해 세제 혜택을 줘야 한다는 의견도 있었다.

문윤상 KDI 연구위원은 "양도세는 동결 효과로 시장을 왜곡한다"며 "5월 9일 댜주택자 양도세 중과 유예 종료 전에는 매물이 증가했다가 그 이후에는 매물이 감소한 것을 다 알고계실 것"이라고 짚었다.

문 연구위원은 "(양도세는 보유세와 달리) 가격 변동성을 확대시킨다"며 "이 때문에 부동산 시장은 보유세 중심으로 운영이 돼야 한다고 생각한다"고 강조했다.

남기업 토지자유연구소장은 "보유세를 보편적으로 강화하는 것을 전제로 해서 다주택자의 양도세 중과의 정도를 낮춰줄 수 있다고 생각한다"며 "보유세를 그렇게 보편적으로 강화하면 투기가 여간해서 일어나지 않고 양도차익 자체가 줄어들게 되기 때문"이라고 언급했다.

남 소장은 "1주택 양도세 비과세는 실거주 위주로 전환해야 한다"며 "비거주 1주택에 대해서는 양도세 혜택은 축소 내지는 폐지하는 것이 맞다고 생각한다"고 했다.

심충진 건국대 교수는 "현행 제도는 실거주 여부에 관계없이 장기 보유만 해도 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어서 투기적 주택 수요를 촉진하는 부작용이 있다"며 "보유 기간에 대한 공제는 폐지하고 실거주 중심의 장기거주특별공제 제도를 도입할 필요가 있다"고 제안했다.

심 교수는 또 "주택 수 기준에서 양도소득 금액 기준으로 과세 체계를 바꿨으면 한다"며 "양도 차익이 30억원 이상이면 초고가 주택 양도로 보고 장기보유특별공제율을 단계적으로 축소할 필요가 있다. 30억원 이상일 경우에 공제율을 10% 포인트 차감하고. 양도 차익이 10억원 증가할 때마다 공제율을 10% 포인트씩 추가적으로 차감하되 최대 공제율은 50%로 제한할 필요가 있다"고 설명했다.

구윤철 경제부총리 겸 재경부 장관은 "주택이라는 것은 기본적으로 사는(live) 곳이다. 그런데 물건처럼 사는(buy) 일도 생긴다. 이에 대한 정책적 지원이 없었다고 보기도 어렵다"고 말했다.

구 부총리는 "실거주용 주택에 대해서는 정부가 도와드리고, 주택이 없는 분들에 대해서는 공급도 많이 늘리고 금융지원도 늘리는 노력을 강화해야 한다"며 "살지 않는 주택에 대해서는 정책으로 도와주는게 바람직하냐는 의견이 있다. 오늘 토론회에서 여러가지 의견을 경청해 정책에 반영하겠다"고 밝혔다.

정부는 오는 23일 이재명 대통령 주재로 부동산 종합토론회를 열어 주택 공급, 금융정책, 세제 등에 대한 국민 의견을 수렴하고 바람직한 정책 방향을 논의할 예정이다.